Assurance propriétaire non occupant : identification du payeur responsable

Un bailleur qui fait l’impasse sur l’assurance habitation s’expose à des déboires financiers, parfois sans avoir commis la moindre erreur. Beaucoup découvrent à leurs dépens que le locataire a, lui aussi, une obligation d’assurance, mais qu’en cas de défaut de justificatif, c’est le propriétaire qui se retrouve en première ligne, parfois avec une facture salée à la clé.

Quand un sinistre éclate, la question du paiement prend vite des allures de bras de fer. Les démarches pour obtenir une attestation sont souvent ignorées ou mal comprises, alors même que la loi balise chaque étape et prévoit des conséquences bien réelles pour les contrevenants.

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Ce que la loi impose vraiment au locataire en matière d’assurance habitation

Impossible d’y couper : le locataire doit impérativement souscrire une assurance habitation couvrant les principaux risques liés à l’occupation des lieux, et ce, dès le premier jour où il prend possession du logement. Ce n’est pas une simple formalité, mais une exigence légale, inscrite dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et renforcée par la loi Alur. La responsabilité civile du locataire n’est donc pas une option, c’est la base du contrat de location. Pour le bailleur, c’est la garantie d’être protégé si un incendie, un dégât des eaux ou une explosion survient dans le logement loué.

Dans la pratique, le locataire doit remettre une attestation d’assurance habitation au bailleur à chaque renouvellement du bail, généralement une fois par an. Ce document, trop souvent relégué au second plan, est pourtant le pivot de la sécurité de chacun. Si le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire dispose d’une parade : il a le droit de souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, puis d’ajouter le coût, majoré de 10 %, au montant du loyer. Mais avant d’en arriver là, il doit d’abord mettre le locataire en demeure par lettre recommandée, puis patienter un mois.

La garantie minimale attendue, c’est la responsabilité civile, systématiquement incluse dans les contrats multirisques habitation (MRH). Cette protection couvre les dommages causés à autrui par le locataire, comme une fuite d’eau qui s’infiltre chez le voisin ou un incendie qui se propage. Les contrats peuvent aller plus loin, mais le montant de la cotisation dépendra de la nature du bien, de sa localisation et de la valeur de ce qu’il contient.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) ne remplace jamais celle du locataire. Elle intervient en complément, notamment si le locataire n’est pas assuré ou si certains sinistres échappent à sa couverture. Conjuguer ces deux protections, c’est offrir un véritable filet de sécurité au bailleur et au locataire, chacun restant responsable de ses propres risques.

Absence d’attestation d’assurance : à quoi s’expose le locataire (et le propriétaire) ?

Ne pas fournir d’attestation d’assurance, c’est prendre de vrais risques. Si un dégât des eaux, un incendie ou une explosion surgit, le locataire non assuré se retrouve sans protection, et la facture peut très vite grimper. Les travaux de remise en état, parfois onéreux, sont alors à sa seule charge. Quant au bailleur, il se retrouve sans recours direct : impossible, par exemple, de faire jouer la garantie loyers impayés (GLI) si le défaut d’assurance est constaté. Résultat, le propriétaire se retrouve lui aussi exposé à des pertes financières, notamment en cas d’impayés.

Autre point de vigilance : si le locataire n’a pas d’assurance, le propriétaire peut se retrouver responsable des sinistres liés à la vétusté du bâtiment, à un vice de construction ou à un manque d’entretien. Et si le logement devient inhabitable, la perte de loyers n’est pas forcément prise en charge. La convention IRSI, qui encadre la gestion des dégâts des eaux, suppose une collaboration entre les assureurs. Sans assurance côté locataire, toute indemnisation risque de s’enliser.

Voici les conséquences concrètes à retenir :

• L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) vient en relais si le locataire fait défaut, mais elle ne couvre pas les négligences répétées.
• Le propriétaire ne peut pas intégrer le coût d’une assurance PNO dans les charges récupérables auprès du locataire.
• Si un sinistre n’est pas couvert, tous deux s’exposent à des procédures longues et coûteuses pour faire valoir leurs droits.

L’absence d’attestation d’assurance affaiblit toute la chaîne de responsabilité. Locataire et propriétaire avancent sans filet, et au moindre incident, les complications s’accumulent.

Comment le propriétaire peut-il obtenir l’attestation d’assurance de son locataire ?

Dès la signature du bail, il revient au propriétaire bailleur d’exiger une attestation d’assurance habitation. Ce document confirme que le locataire a bien souscrit un contrat couvrant les risques locatifs, notamment la responsabilité civile. La loi oblige le locataire à fournir cette attestation lors de la remise des clés, puis à chaque renouvellement, sur simple demande du bailleur. Que l’échange se fasse par mail ou en main propre, la transmission du justificatif ne doit jamais être négligée.

Dans les faits, beaucoup de propriétaires préfèrent confier la gestion à une agence ou à un administrateur de biens. Ces professionnels assurent le suivi, relancent les locataires et centralisent les documents. Pour les bailleurs qui gèrent eux-mêmes, une relance par écrit suffit la plupart du temps, un rappel simple ou, si nécessaire, une lettre recommandée.

Voici les options à disposition pour obtenir ou vérifier l’attestation :

• Si le locataire refuse ou tarde à présenter son attestation, la loi Alur offre la possibilité au propriétaire de souscrire lui-même une assurance habitation pour le compte du locataire, puis d’ajouter la dépense au montant du loyer.
• Certains assureurs mettent à disposition des espaces en ligne pour vérifier la validité de l’attestation, à condition que le locataire ait donné son accord.

La vigilance ne doit jamais faiblir. Il est judicieux de vérifier non seulement la période de validité de l’attestation, mais aussi l’étendue des garanties et leur conformité avec le contrat de location. En copropriété, la coordination avec le syndic permet d’éviter les doublons ou les oublis dans la couverture. Et pour les logements financés par emprunt, la banque peut exiger la preuve d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) en complément de celle du locataire.

En matière d’assurance habitation, l’improvisation n’a pas sa place. Un justificatif en règle, c’est la promesse d’une gestion sereine, même lorsque l’imprévu frappe à la porte.