Avenir des SCPI en 2025 : perspectives et tendances d’investissement
La collecte nette des SCPI a reculé de 35 % en 2024, selon les chiffres de l’ASPIM. Certaines d’entre elles ont dû revoir à la baisse la valeur de leurs parts, alors que le marché immobilier tertiaire reste sous pression. Pourtant, les SCPI affichent encore un taux de distribution moyen supérieur à 4 %, bien au-delà des livrets réglementés.
Les stratégies des gestionnaires évoluent, privilégiant la diversification sectorielle et géographique. Les flux vers l’immobilier de santé, résidentiel ou logistique progressent, tandis que la réglementation européenne impose une transparence accrue sur la performance et les risques.
Plan de l'article
Où en sont les SCPI en 2025 ? État du marché et évolutions récentes
2024 a laissé des traces. Après douze mois de tensions, le marché des SCPI tente de s’adapter, sans fausse promesse ni euphorie. Les grandes signatures, de Corum Origin à Remake Live, font face à la même équation : des souscriptions en baisse, des prix de parts ajustés, et des portefeuilles réévalués avec prudence. En 2024, la correction a été nette, avec des baisses de prix tournant généralement entre 7 et 10 %. Les épargnants n’ont pas été épargnés, mais loin de vaciller, la pierre-papier montre qu’elle sait encaisser les chocs.
En 2025, l’avenir des SCPI s’écrit sur des bases assainies. Les sociétés de gestion affinent leurs sélections, procèdent à plus d’arbitrages et se concentrent sur les actifs les plus solides. L’immobilier paneuropéen attire de plus en plus, via des véhicules comme SCPI Transitions Europe ou Iroko Zen. Les stratégies thématiques prennent une ampleur inédite : logistique, santé, résidentiel géré s’invitent dans la plupart des allocations. Les institutionnels, longtemps attentistes, reviennent prudemment, attirés par des rendements qui dépassent encore la barre des 4 %.
La réglementation, elle aussi, monte d’un cran. Depuis janvier, les SCPI publient des rapports plus fouillés sur la valorisation, la liquidité et les risques, conformément aux exigences de l’ESEF. Les investisseurs, pour leur part, redoublent d’attention : certains misent sur les SCPI de rendement, d’autres préfèrent diversifier entre plusieurs sociétés de gestion pour amortir les à-coups. L’époque de l’euphorie de 2022 est derrière nous, mais la pierre-papier conserve de sérieux atouts pour ceux qui visent au-delà des cycles et misent sur la capacité de leurs gestionnaires à créer de la valeur, même sous des taux élevés.
Quelles tendances et perspectives d’investissement se dessinent pour les SCPI cette année ?
Le rythme a changé, mais l’univers des SCPI ne s’essouffle pas. Dans un contexte où le marché immobilier traditionnel vacille, la pierre-papier reste attractive, à condition de regarder au-delà de la simple distribution. Les investisseurs avertis surveillent désormais le taux de rendement interne, s’intéressent à la qualité des locataires, et attendent des sociétés de gestion une vraie valeur ajoutée. La recherche d’opportunités guide les choix, notamment sur certains segments porteurs.
Voici les secteurs qui se démarquent, chacun avec ses propres leviers :
- La logistique continue d’attirer, portée par le commerce en ligne et la transformation des chaînes logistiques.
- Le secteur santé s’impose, sous l’effet d’une demande structurelle pour les établissements médicaux et les résidences pour seniors.
- L’immobilier européen prend une part croissante : élargir la zone d’investissement permet de diluer les risques, surtout face à un marché français sous tension.
La tendance n’est plus à la multiplication des acquisitions, mais à une sélection méticuleuse. Les SCPI qui sortent du lot sont celles qui savent faire évoluer leur patrimoine, arbitrer, repositionner leurs actifs. Composer un portefeuille aujourd’hui demande d’équilibrer rendement immédiat et potentiel de valorisation à moyen terme. Les stratégies thématiques, naguère réservées à quelques pionniers, deviennent un pilier de la gestion patrimoniale.
La régulation, plus exigeante, rassure les investisseurs institutionnels. Le jeu se joue désormais entre rendement, diversification européenne et actifs spécialisés, chaque stratégie cherchant à capter la meilleure performance. La pierre-papier s’inscrit dans la durée, mais demande une attention accrue à la liquidité, aux frais et à la solidité du patrimoine.
Bien choisir sa SCPI en 2025 : conseils pratiques et critères à privilégier
Le choix ne manque pas, mais l’offre s’est complexifiée. Impossible de se reposer sur un simple palmarès ou sur le rendement des années passées. Sélectionner une SCPI d’investissement suppose d’analyser la gestion, la composition du patrimoine et les modalités de souscription. L’essentiel : s’assurer de la robustesse du modèle. Certains véhicules misent sur la diversification sectorielle, d’autres sur la spécialisation, comme ceux positionnés sur le Grand Paris ou la logistique européenne.
Avant de se lancer, prenez en compte les critères suivants pour affiner votre choix :
- Examinez la politique de gestion déléguée, l’historique des gérants et leur capacité à faire évoluer le portefeuille.
- Pesez la question de la liquidité : vendre des parts de SCPI demande du temps. Certains supports, comme l’assurance vie, peuvent offrir une plus grande souplesse.
- Comparez les frais (souscription, gestion, cession), car ils impactent directement la performance nette.
- Pensez aux montages patrimoniaux : démembrement (nue-propriété, usufruit) ou investissement via une assurance vie pour optimiser la fiscalité.
Construire une allocation sur les parts de SCPI revient à mixer les typologies d’actifs, les zones géographiques (France, Europe) et les sociétés de gestion pour lisser les risques. Des acteurs comme Remake Live ou Iroko Zen illustrent la montée en puissance des modèles sans frais d’entrée et des gestions plus flexibles. S’intéresser à la qualité des locataires, à la vacance des immeubles et au positionnement des SCPI sur les grandes tendances du marché fait toute la différence.
Dans cette période de transition, l’analyse ne peut plus se limiter au rendement affiché. La valeur des actifs, le taux d’occupation, la réactivité de la gestion deviennent déterminants. Une SCPI performante, aujourd’hui, se distingue autant par sa maîtrise du risque que par sa capacité à s’adapter, et à surprendre, même quand le marché semble jouer contre elle.