Fin du dispositif Denormandie : date et implications pour les investisseurs immobiliers
2,5 milliards d’euros. C’est, selon Bercy, le montant d’économies attendues avec la suppression du Denormandie au 31 décembre 2024. Derrière ce chiffre, un message limpide : la fenêtre se referme pour ceux qui misaient sur cet avantage fiscal pour rénover l’ancien et dynamiser leur stratégie immobilière.
Depuis sa création, la loi Denormandie a accompagné la transformation de multiples centres-villes, mêlant soutien à la rénovation énergétique et réduction d’impôt pour ceux qui s’engageaient dans l’investissement locatif sur des logements existants. Désormais, la nouvelle loi de finances accélère la cadence : tout projet souhaitant bénéficier du Denormandie doit impérativement respecter la date butoir du 31 décembre 2024. Un compte à rebours s’enclenche, il reste quelques mois pour déposer un dossier parfaitement conforme.
Le périmètre des villes éligibles reste inchangé jusqu’à cette échéance. Les opérations menées dans le cadre d’Action Cœur de Ville, d’Opération de Revitalisation du Territoire ou encore au sein des copropriétés dégradées continuent d’offrir des atouts indéniables. En revanche, aucune souplesse sur les critères : performance énergétique, plafonds de loyers et de ressources du locataire s’imposent sans exception. Les porteurs de projets en copropriétés fragilisées ou dans des villes moyennes, qui constituaient le cœur de cible du Denormandie, doivent désormais agir sans délai.
Pour bien visualiser les contours du dispositif en cette fin de cycle, voici les points clés à retenir :
- Date de fin : 31 décembre 2024
- Les conditions en vigueur restent applicables à toute demande déposée avant ce terme
- Ni l’outre-mer, ni d’autres zones spécifiques ne bénéficient d’une prolongation
La porte se ferme progressivement pour la défiscalisation immobilière via le Denormandie. Sur les marchés secondaires, les professionnels redoutent déjà un coup de frein, là où la revitalisation des centres-villes s’appuyait massivement sur ces mécanismes. À ce stade, seule une planification précise, une sélection rigoureuse des travaux et une parfaite conformité avec la réglementation thermique permettront de sécuriser l’avantage fiscal avant qu’il ne disparaisse des stratégies patrimoniales dès le 1er janvier 2025.
Fin du Pinel, prolongation du Denormandie : quelles conséquences pour les investisseurs ?
Le compte à rebours s’accélère pour les investisseurs immobiliers. La fin du Pinel est actée pour la fin de l’année, tandis que la prolongation du Denormandie jusqu’au 31 décembre 2024 offre un court laps de temps pour profiter des réductions d’impôt sur la rénovation de l’ancien. À l’heure du choix, deux voies principales s’affirment : miser sur la location nue avec avantage fiscal, ou pivoter vers la location meublée et la fiscalité classique des revenus locatifs.
La disparition progressive de la loi Pinel redistribue les cartes dans le neuf. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers l’ancien, porté par la loi Denormandie qui cible la revitalisation urbaine et l’amélioration de la performance énergétique. Les règles restent strictes : plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, engagement sur 6, 9 ou 12 ans, et exigences pointues sur le diagnostic de performance énergétique. Peu de temps reste pour déposer un dossier et mener à bien les travaux éligibles.
Voici les paramètres à intégrer dans la réflexion :
- Plafond d’investissement limité à 300 000 euros par opération
- Réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % en fonction de la durée de mise en location
- Respect du DPE et des plafonds réglementaires exigés par l’administration fiscale
La gestion du patrimoine prend un nouveau tournant. Les montages en SCPI Denormandie, déjà peu répandus, cèdent le pas à l’investissement en direct. L’urgence du calendrier impose de sécuriser rapidement chaque opération. Sur un marché immobilier déjà sous tension, la transition réglementaire entre Pinel et Denormandie risque de provoquer un afflux massif de dossiers à traiter avant la date limite.
Quelles alternatives pour optimiser sa stratégie d’investissement locatif après 2025 ?
Avec la disparition du Denormandie, les investisseurs doivent repenser leur stratégie. Plusieurs solutions permettent encore d’optimiser un investissement locatif immobilier. La location meublée conserve ses arguments : fiscalité avantageuse, possibilité d’amortir le bien, et gestion plus souple, ce qui attire ceux qui souhaitent sécuriser leurs revenus fonciers tout en gardant une marge de manœuvre sur leur patrimoine.
Pour ceux qui visent l’immobilier patrimonial, la loi Malraux reste une option sérieuse. Elle cible la rénovation dans des secteurs sauvegardés, avec une réduction d’impôt pouvant grimper jusqu’à 30 % du montant des travaux. Même logique pour la loi Monuments Historiques, idéale pour les projets ambitieux sur des bâtiments classés, à condition d’accepter une implication de tous les instants dans la gestion et la restauration.
Autre possibilité, le déficit foncier permet de déduire le coût des travaux des revenus locatifs, abaissant d’autant la base imposable. Cette option séduit particulièrement dans un contexte où la rénovation énergétique s’impose à tous. À cela s’ajoutent des aides publiques telles que MaPrimeRénov’ ou la TVA réduite sur certains travaux, qui complètent le panel à disposition des bailleurs.
Pour vous aider à faire le tri, voici les principales alternatives à explorer :
- Dispositif Loc’Avantages : partenariat avec l’Anah, loyers maîtrisés et abattement fiscal.
- Déficit foncier : imputation des charges de travaux sur les revenus fonciers.
- Location meublée : régime fiscal attractif, possibilité d’amortir le bien.
Le paysage de la défiscalisation évolue. Il s’agit désormais d’ajuster sa stratégie, d’anticiper les nouveaux cadres et de composer finement avec le marché local, son appétence au risque et la nature du patrimoine détenu. 2025 marquera la fin d’une époque pour la défiscalisation immobilière, mais chaque investisseur a encore les cartes en main pour réinventer son jeu.